Сгенерированная ИИ аудиозапись текста
Наверняка многие сталкивались лично или слышали о ситуациях, когда банки отказывали в кредите на квартиру по причине сделанной в ней перепланировки — незарегистрированной и произведенной без проекта. Желая разобраться в том, какие работы в жилых помещениях требуют официального оформления, мы обратились к руководителю Отдела надзора в Департаменте архитектуры и городского планирования Даниле Соколову. Он ответил на наши вопросы, отметив предварительно, что все вопросы, представленные в этом интервью, относятся к выполнению собственником требований Строительного кодекса. На них можно получить ответы из содержания Строительного кодекса и/или Закона о применении строительного кодекса и закона о планировании.
— Много ли нарвитян обращается в ваш отдел, собираясь делать перепланировку? Это по большей части актуальные проекты или оформление переделок задним числом? В принципе, легко ли так, задним числом, узаконить когда-то произведенные работы?
— Нарвитяне, собирающиеся делать перепланировку, обращаются реже, чем те, кто уже ее выполнил. Необходимость оформления документов (то самое “оформление переделок задним числом”) возникает чаще всего при продаже квартиры, так как при оформлении кредита банк требует, чтобы объект имел разрешение на эксплуатацию и имел соответствующую запись в строительном регистре (EHR).
Легкость или сложность «узаконивания» зависит от характера работ и готовности собственника пройти необходимую процедуру. Для этого нужно привлечь проектировщика или аудитора, подготовить проект/аудит и внести изменения в регистр строений — EHR. Процесс занимает время.
— Какие, по вашему опыту, перепланировки можно назвать самыми популярными в нарвских квартирах?
— Наш опыт показывает, что наиболее распространенная перепланировка в нарвских квартирах — это присоединение лоджии к жилым помещениям. Такие работы часто выполняются без необходимых разрешений, поэтому при продаже квартиры собственникам приходится оформлять документы задним числом.
— Есть ли изменения, которые в Нарве (насколько я понимаю, у каждого самоуправления свои критерии) не обязательно согласовывать и составлять проект? Перечислите, пожалуйста.
— Разных требований у самоуправлений быть не может — действует единый Строительный кодекс. При этом часть регулирований устанавливается через Общую планировку (генплан), которая разрабатывается каждым самоуправлением отдельно. Поэтому отдельные положения могут различаться, особенно в отношении частных домов. Для квартир, как правило, в генплане специальных требований нет, если это не касается фасадов. В случае, если речь идет о фасадах, из генплана следует требование решать фасад многоквартирного дома в рамках одного проекта.
Согласно статье 12, строительство должно происходить на основании проекта и в соответствии с установленными требованиями. Согласно статье 4, перестройка или реконструкция — это работы, которые существенно меняют характеристики строения. Замена отдельных частей на равноценные не считается реконструкцией. Таким образом, согласования и проекта не требуют работы вроде косметического ремонта, замены межкомнатных дверей на аналогичные, замены сантехники без изменения инженерных сетей и т.п. При этом важно учитывать, что все строительные работы должны выполняться на основании проекта, просто не всегда требуется его представление в городскую управу. В многоквартирных домах хорошей практикой является согласование таких работ с квартирным товариществом.
— Эти изменения в планировку квартиры можно вносить, не ставя в известность никого? В том числе квартирное товарищество?
— Если собственник квартиры делает только косметический ремонт (осуществляет замену отдельных частей на равноценные в соответствии с приложением 1 Строительного кодекса), то согласование таких работ с другими собственниками многоквартирного дома по закону не требуется. Однако в уставе конкретного квартирного товарищества могут быть предусмотрены дополнительные договоренности, и во избежание неудобств для соседей хорошей практикой считается уведомление о ремонтных работах, если они сопровождаются шумом или другими помехами.
Если же изменения затрагивают перепланировку (при которой характеристики здания существенно изменяются) или общие части здания (несущие конструкции, инженерные сети, фасад), то такие работы должны быть согласованы с квартирным товариществом, а также необходимо запросить соответствующие разрешения и подать уведомления в зависимости от характера выполняемых работ (в соответствии с приложением 1 Строительного кодекса), включая внесение данных в EHR.
— Перенос «мокрой зоны» в «сухую», то есть вынос кухни в гостиную, — всегда требует составления проекта и согласования с вашим отделом и КТ? Кажется, это тоже один из самых популярных видов перепланировки.
— Перенос кухни или санузла в другое место всегда считается существенной перепланировкой, то есть строительством. Для проведения таких работ необходимо составить строительный проект и подать уведомление через электронную среду EHR. Начинать работы можно только после получения подтверждения уведомления. Согласование с собственниками многоквартирного дома проводится через местное самоуправление в рамках административного производства в электронной среде EHR.
Согласно статье 19 Строительного кодекса, собственник должен обеспечить соответствие строения, строительства и эксплуатации строения требованиям, исходящим из правовых актов, в том числе собственник должен обеспечить:
1) соответствие строения планировке или проектировочным условиям;
2) наличие разрешений, необходимых для строительства и для эксплуатации строения, а также представление требуемых уведомлений и извещений;
3) чтобы работы, осуществляемые непосредственно по его распоряжению и урегулированные настоящим Кодексом, выполняло лицо с соответствующими и достаточными для специфики работы знаниями, навыками и квалификацией;
4) содержание строения и безопасность эксплуатации строения;
5) в установленном в законе случае – надзор собственника.
Если собственник строит или составляет строительный проект сам или осуществляет прочие, урегулированные настоящим Строительным кодексом, работы, то он должен соблюдать принцип компетентности и обеспечить соответствие работы требованиям, в том числе вести строительную документацию (вести строительные дневники и акты скрытых работ, сохранять сертификаты качества на материалы и оборудование, осуществлять сбор справок об утилизации и т.п.). При этом важно учитывать, что собственник не может выполнять такие работы самостоятельно, если речь идет о многоквартирном доме и работах, регулируемых Строительным кодексом. Самостоятельное выполнение строительных работ допускается только в случае, если собственник осуществляет их в индивидуальном жилом доме, где качество работ затрагивает исключительно его семью.
— Бывают ли ситуации, когда ваш отдел согласовывает проект перепланировки, а председатель КТ отказывается это сделать? Что в таком случае делать собственнику жилья?
— Правление и председатель квартирного товарищества не являются собственниками многоквартирного дома, а лишь управляют общим имуществом. Иногда члены правления могут даже не владеть квартирами в данном здании. Согласование перепланировки происходит в электронной среде EHR: местное самоуправление направляет проект на рассмотрение собственникам дома.
Если отказ председателя товарищества не имеет достаточных оснований, то он не имеет юридической силы — решение должно приниматься коллегиально всеми собственниками. В случае, если правление (или председатель) отказывается согласовать работы, а необходимых полномочий у него нет, необходимо созвать общее собрание и принять решение на уровне всех собственников. Принятое общим собранием решение следует представить в городскую управу, которая на его основании принимает оценочное решение — учитывать его или не учитывать.
— Объединение балкона/лоджии с жилым помещением — разрешенная в принципе процедура? Она сложнее других в оформлении?
— Объединение лоджии или балкона с жилым помещением строительным Кодексом не запрещено. Такое строительство ведется в соответствии с приложением 1 Строительного кодекса — только на основании действующего уведомления о строительстве. Административный акт уведомления о строительстве выдается на основании согласованного строительного проекта.
Здесь нужно пояснить, что лоджия не является собственностью владельца квартиры. Лоджия — это часть фасада здания. Поэтому проводимые строительные работы по присоединению лоджии к квартире затрагивают интересы всех собственников многоквартирного дома.
Дополнительно обращаю внимание на то, что в действующей Общей планировке (генплане), а также в проекте Общей планировки, находящемся на стадии рассмотрения и утверждения, закреплено требование: при присоединении лоджии или балкона к жилому помещению необходимо разработать проектные и технические решения для всего здания в целом. Для такого присоединения требуется согласие всех собственников многоквартирного дома (100 процентов).
— Требуется ли официальное изменение назначения помещения при перепланировке? Если, например, кухня «переехала» в гостиную, а кухонное помещение стало спальней? Есть ли требования к площади жилого помещения?
— Изменение назначения помещений квартиры всегда отражается в строительном проекте и должно быть согласовано через EHR. Если кухня переносится в гостиную, а бывшее кухонное помещение становится спальней, это считается изменением назначения. Требования к жилым помещениям, включая минимальную площадь, высоту и условия освещенности, установлены постановлением № 85 от 12.07.2020 „Eluruumile esitatavad nõuded“. Таким образом, при перепланировке необходимо учитывать не только юридические, но и технические нормы.
— Есть ли перепланировки, которые вообще не могут быть согласованы? И что делать тем, кто в свое время купил квартиру с такой переделкой, а теперь столкнулся с ее незаконностью, например, желая квартиру продать?
— Да, существуют перепланировки, которые невозможно согласовать, — например, если они затрагивают целостность несущих конструкций, нарушают противопожарные требования или нарушают работу системы вентиляции и других инженерных систем. Системы вентиляции и другие инженерные системы необходимо привести в рабочее состояние то есть исключить возможные препятствия в их работе в случае перепланировки.
Если собственник купил квартиру с такой перепланировкой и, например, хочет ее продать, то у него есть два пути:
— привести квартиру в первоначальный вид в соответствии с проектными или инвентаризационными чертежами;
— либо выполнить перепланировку таким образом, чтобы она соответствовала всем строительным нормам и правилам, и в этом случае подать соответствующие уведомления или ходатайствовать о необходимых разрешениях.
Основной критерий оценки — является ли перепланировка безопасной или нет. В случае опасных изменений получить разрешение на эксплуатацию невозможно.
— Теперь о самой процедуре. Каким должен быть план действий собственника жилья, который хочет сделать перепланировку? К кому в первую очередь он должен обратиться, чтобы понять, что от него требуется, а что — нет? В ваш отдел или в проектное бюро?
— Собственник жилья должен сначала составить перечень планируемых изменений. Если возникают вопросы о том, какие работы требуют составления проекта и согласования, можно обратиться за разъяснениями в Департамент архитектуры и городского планирования г. Нарвы (отдел строительного надзора). Прием посетителей осуществляется по адресу: Narva, Peetri plats 5, 1-й этаж, кабинеты 111 и 112 — в понедельник, с 13.00 до 17.00, и в среду, с 10.00 до 12.00 и с 13.00 до 16.00. Аналогичные консультации также предоставляют и проектные бюро. Далее в случае необходимости составляется строительный проект, который вместе с уведомлением подается через электронную среду строительного регистра. Начинать строительные работы можно только после получения разрешающего административного акта.
— Кто должен заниматься проектом перепланировки? Составлять его, производить согласования со всеми инстанциями? Собственник жилья или проектировщик?
— Согласно §19 Строительного кодекса, собственник может составить проект перепланировки самостоятельно только для работ, которые касаются исключительно его имущества (например, индивидуального жилого дома) и не затрагивают других лиц или общие части здания, при соблюдении всех установленных принципов и требований.
В соответствии с §10, ч. 1 Строительного кодекса собственник обязан действовать по принципу компетентности: выполнять работы с должной тщательностью, обеспечивая безопасность, соблюдение требований и достижение надлежащего результата. Компетентность предполагает наличие знаний и навыков, соответствующих характеру выполняемых работ. Если собственник выполняет работы сам, он должен обладать необходимыми знаниями и умениями, но подтверждать их с помощью официального свидетельства (kutsetunnistus) не требуется.
Если же перепланировка затрагивает общие части здания или интересы других лиц (например, в многоквартирном доме), собственник не вправе проектировать и выполнять такие работы, не имея соответствующей квалификации. В этих случаях обычно привлекают квалифицированного специалиста. При этом §24, часть 2 Строительного кодекса устанавливает требования к квалификации компетентного лица при оказании услуг в рамках профессиональной или предпринимательской деятельности. Эти требования не применяются к случаям, когда собственник выполняет работы самостоятельно для своего имущества.
— В какую примерно сумму может обойтись проект и его согласование и от чего эта сумма зависит?
— Стоимость проекта перепланировки и/или аудита квартиры определяется фирмой, выполняющей заказ, и зависит от объема и сложности работ. В цену могут входить не только сам проект, но и дополнительные документы — например, аудит электроснабжения, газового оборудования или пожарной безопасности. Рассмотрение уведомления о строительстве в электронной среде EHR не требует уплаты государственной пошлины.
— Ну и финальное: почему закон вообще требует согласования переделок в частном жилье? Казалось бы, все манипуляции внутри квартиры — личное дело ее владельца, особенно если не влияет на общедомовые коммуникации. Что можно ответить недовольным горожанам?
— Закон требует согласования перепланировок не для того, чтобы ограничить права собственника, а чтобы защитить интересы всех жильцов многоквартирного дома и обеспечить безопасность всех его жителей. Владелец квартиры распоряжается только внутренним пространством своей квартиры, и то не полностью: инженерные сети — отопление, стояки водопровода и канализации, вентиляция, газоснабжение — относятся к совместной собственности всех собственников дома. Несущие конструкции, шахты, наружные стены, перекрытия, стены коридоров и другие аналогичные элементы также являются общей собственностью. Любые изменения, которые могут повлиять на эти системы, затрагивают интересы соседей и безопасность всего здания.
Кроме того, фасад дома — окна, наружные двери и другие элементы — также являются общей частью здания. Их замена или изменение возможны только на основании строительного проекта и с согласованием.
Важно понимать, что аналогичные правила действуют и для владельцев частных домов. Даже если дом стоит на собственной земле, всегда присутствуют интересы соседей, могут действовать различные запреты и ограничения. Перед выполнением строительных работ необходимо учитывать эти факторы, чтобы не нарушить права других лиц и требования законодательства.
Поэтому каждое изменение рассматривается индивидуально: если оно безопасно и соответствует нормам, его можно согласовать; если же работы выполнены незаконно и нарушают требования, они подлежат устранению. При этом восстановление исходного состояния не всегда обязательно — достаточно привести объект в соответствие с действующими правилами. Таким образом, согласования — это гарантия безопасности, качества и справедливого учета интересов всех собственников и соседей.
Еще один важный момент: с нового года вступают в силу изменения в Законе о строительстве, поэтому часть сегодняшней информации может утратить актуальность.
“В Нарве — остатки хаоса”
Мы попросили также прокомментировать ситуацию маклера бюро недвижимости Trianon Kinnisvara Сергея Горлача. По его словам, на рынке жилья он очень часто сталкивается с перепланированными квартирами.
— Надо помнить — есть перепланировки существенные, а есть несущественные, — говорит Сергей. — А еще есть закон и есть, увы, нарвские традиции. Закон предполагает, что средний гражданин, желающий внести изменения в планировку своей квартиры, не имеет для этого нужных компетенций, а потому должен сделать проект и заказать соответствующие проектные и строительные работы. А наши горожане считают, что сами прекрасно знают, какая стена в квартире несущая, а какая — нет, что залить бетонные полы в многоэтажном доме — это прекрасная идея и так далее. И проекты им не нужны, полагают они. Делают, что хотят и как хотят.
Существенные перепланировки, говорит Горлач, встречаются часто. И да, самая распространенная — присоединение балкона или лоджии к жилому помещению.
— Однако балкон не входит в жилую площадь квартиры, он принадлежит квартирному товариществу. То есть в случае присоединения балкона речь вообще идет о самозахвате площадей, — рассказывает маклер. — И, допустим, перенос на такой присоединенный балкон радиатора отопления — это существенная переделка, требующая проекта и разрешения.
В Таллинне, отметил Сергей, ситуация с разрешениями перепланировок гораздо жестче — получить их почти невозможно. В нашем же городе, по его выражению, “остатки хаоса”, с которым бороться практически невозможно.
Сложности могут возникнуть при продаже/покупке переделанных квартир. Крупные банки, сказал маклер, просто не будут рассматривать такую заявку, а вот более гибкие могут подойти к вопросу иначе.
— Небольшой банк может дать кредит покупателю — с условием в течение года привести документацию в порядок. Или восстановить планировку квартиры в прежнем виде. И тогда собственнику квартиры придется что-то делать, например, в случае того же объединения балкона с кухней, восстанавливать снесенную перегородку, — говорит Сергей Горлач. — Если в течение года переделка не будет узаконена или ликвидирована, владелец получит штраф и новый срок.
Он перечислил этапы, которые нужно будет пройти при узаконивании уже сделанной перепланировки. И оплатить.
— В Нарве собственнику придется пройти строительный аудит, — говорит Сергей. — Это делают фирмы, имеющие соответствующую лицензию. Приедут люди, произведут замеры квартиры, отрисуют все что положено. И дадут два контакта — электриков и пожарных. Первые придут и проверят электропроводку (даже если собственник ничего с ней не делал), вторые, скорее всего, попросят заменить входную дверь на противопожарную и не мешающую эвакуации. Вызов всех этих служб стоит денег плюс расходы на то, что будет указано в предписаниях. Обойтись это может в сумму до 2,5 тысяч евро.
То есть проще и дешевле озаботиться проектом и официальным разрешением заранее, когда переделка только планируется?
— Тоже не такой простой вопрос, — считает Горлач. — Люди, как правило, покупают квартиру и в любом случае делают в ней ремонт перед заселением. Если добавить к этому проектирование перепланировки, согласования и получение разрешений, то в свою новую квартиру жильцы заедут года через два-три. Поэтому многие предпочитают на свой страх и риск “молча” сделать то, что считают нужным, вселиться в переделанную квартиру и, уже живя в комфортных условиях, потихоньку заниматься согласованием задним числом.
“НР”
